Avis au titre de l’Article 21

Qu’est-ce qu’une notification au titre de l’Article 21?

L’Article 21 de la loi sur le logement de 1988 permet à un propriétaire d’expulser un locataire sans raison particulière, à condition que :

• la location soit une location à court terme assurée (AST),
• que la durée déterminée du bail soit arrivée à son terme, ou le bail est un bail à durée indéterminée sans date de fin, et
• que la procédure légale correcte soit respectée.

Les expulsions au titre de l’article 21 sont communément appelées expulsions « sans faute » car le propriétaire n’a pas à prouver que le locataire a enfreint le contrat de location.

Chez Osbornes, nos avocats spécialisés dans les litiges immobiliers peuvent aider les propriétaires qui souhaitent émettre un avis au titre de l’Article 21, ainsi que les locataires qui souhaitent contester ce type d’expulsion. Nous fournissons des conseils clairs et pratiques sur toutes les questions, notamment :

• celle de savoir si une notification au titre de l’Article 21 peut être utilisée.
• celle de savoir si une notification au titre de l’Article 21 est la meilleure option dans votre situation.
• la rédaction d’un avis en vertu de l’Article 21.
• la contestation d’une notification au titre de l’Article 21.

Sur ce qu’il convient de faire si le locataire ne quitte pas les lieux après l’expiration de l’avis prévu à l’Article 21.

Quand un propriétaire peut-il recourir à une expulsion en vertu de l’Article 21?

Les expulsions au titre de l’Article 21 sont fondées sur l’expiration d’un contrat de location et non sur une quelconque faute de la part du locataire. Toutefois, plusieurs conditions doivent être remplies avant de procéder à la publication de l’avis :

Au début de la location :

• Le propriétaire doit fournir au locataire un dossier d’informations prescrites comprenant un certificat de sécurité du gaz, un certificat de performance énergétique et un exemplaire de « How to Rent », un guide gouvernemental pour la location de logements en Angleterre.
• Si un dépôt de garantie a été prélevé, il doit être placé dans un système approuvé par le gouvernement dans les 30 jours suivant sa réception.

Publier l’avis en vertu de l’Article 21 :

• L’avis doit être fait par écrit, en utilisant le formulaire d’avis prescrit, et non par courrier électronique ou par téléphone.
• Le préavis ne peut être signifié qu’à la fin de la durée déterminée du bail ou pendant sa période de renouvellement. Vous ne pouvez pas donner congé pendant les quatre premiers mois d’une location à court terme assurée. Soyez extrêmement prudent lors de la signification des avis : si vous signifiez l’avis ne serait-ce qu’un jour trop tôt, l’ensemble de la procédure risque d’être invalidé et vous devrez recommencer.
• Le préavis doit être d’au moins deux mois francs, ce qui signifie que le locataire dispose de deux mois entiers pour quitter les lieux avant l’expiration du préavis. Le délai commence à courir à partir de la date à laquelle le locataire reçoit la notification, et non à partir de la date d’envoi.

Autres exigences

• Les propriétaires ne peuvent pas signifier un avis en vertu de l’Article 21 s’ils n’ont pas répondu aux plaintes formulées par le locataire concernant l’état de la propriété. C’est ce qu’on appelle une « expulsion par mesure de rétorsion » et c’est illégal.
• L’acceptation d’un paiement interdit, comme la facturation d’une redevance illégale, invalide également une notification au titre de l’Article 21.
• Il existe des règles spécifiques sur la manière dont les propriétaires peuvent signifier une notification au locataire en vertu de l’Article 21. Si l’on ne suit pas les bonnes méthodes de notification, ou même si l’on ne tient pas compte des deux jours ouvrables supplémentaires pour l’envoi postal de l’avis, l’expulsion peut être jugée illégale.

Le formulaire de notification en vertu de l’Article 21 peut sembler faussement simple, mais il contient plusieurs pièges potentiels pour les personnes non averties.

Nous rédigeons et signifions régulièrement des avis au titre de l’Article 21 pour le compte de propriétaires, ce qui leur donne l’assurance d’agir dans le respect de la loi et de protéger leur investissement.

Je n’ai pas protégé le dépôt ni fourni les informations prescrites. Puis-je quand même émettre un avis en vertu de l’Article 21?

Si vous n’avez pas protégé le dépôt de garantie du locataire dans les 30 jours suivant sa réception, ou si vous n’avez pas fourni les informations prescrites, vous ne pouvez pas signifier un avis valide en vertu de l’Article 21.

La suite dépend de la manière dont vous avez enfreint les exigences. Si le dépôt a été correctement protégé, il peut être possible de fournir les informations prescrites et de signifier ensuite une notification valide en vertu de l’Article 21.

Si le dépôt n’a pas été protégé au début de la location, une protection tardive ne servira à rien. Vous devrez restituer la caution au locataire avant de pouvoir signifier un avis valide en vertu de l’Article 21.

Un locataire peut-il contester une notification au titre de l’Article 21?

Les locataires qui reçoivent un avis en vertu de l’Article 21 peuvent le contester en démontrant que la procédure légale correcte n’a pas été suivie. Il s’agit notamment des situations dans lesquelles :

• Le dépôt de garantie n’a pas été protégé.
• Le locataire n’a pas reçu les bonnes informations concernant sa caution.
• Le locataire n’a pas reçu les bons documents au début de la location.
• Le bailleur n’a pas utilisé la bonne forme de notification.
• L’avis de l’Article 21 comporte une erreur.
• L’expulsion est une mesure de rétorsion, par exemple si le locataire s’est plaint au propriétaire ou a demandé des réparations.

Si l’Article 21 n’est pas valide, le locataire pourra rester dans le logement et contester l’expulsion. C’est ce qu’on appelle « défendre la possession ».

C’est au propriétaire qu’il incombe de faire appliquer la notification au titre de l’Article 21. Bien que les locataires soient toujours libres de négocier avec leur propriétaire, ils doivent attendre que ce dernier demande une ordonnance de mise en possession pour contester officiellement l’expulsion.

Prise de possession dans le cadre de la procédure accélérée

Si le locataire ne déménage pas à la fin de la période de préavis, le propriétaire peut demander au tribunal une ordonnance de prise de possession. Le délai pour ce faire est de six mois à compter de la date de l’avis ; si cette date n’est pas respectée, un nouvel avis en vertu de l’Article 21 doit être signifié.

La demande du tribunal doit inclure la preuve que toutes les conditions légales ont été remplies.

Les expulsions au titre de l’Article 21 sont traitées dans le cadre de la procédure de possession accélérée. Il s’agit d’une procédure plus rapide que celle utilisée pour les expulsions fondées sur la faute en vertu de l’Article 8.

Dans le cadre de la procédure accélérée :

• Le tribunal enverra une copie des documents du bailleur au locataire. Le locataire a 14 jours pour répondre.
• S’il n’y a pas de réponse dans ce délai, ou si le tribunal estime que la réponse n’est pas valable, la possession est accordée au bailleur sans qu’il soit nécessaire de tenir une audience au tribunal. Le locataire dispose généralement de 14 jours pour quitter le logement.

Une audience peut être nécessaire si le locataire conteste la validité du préavis ou s’il souhaite bénéficier d’un délai plus long pour déménager en raison de difficultés exceptionnelles.

Si le locataire ne quitte pas les lieux à la date indiquée dans l’ordonnance de prise de possession, le propriétaire devra prendre une mesure supplémentaire en demandant au tribunal de délivrer un mandat de prise de possession. Le tribunal demandera alors à des huissiers de justice d’expulser le locataire. L’expulsion d’un locataire par le propriétaire lui-même, sans décision de justice, constitue une infraction pénale.

Les demandes d’ordonnance de possession peuvent être délicates et peuvent parfois échouer en raison d’une erreur de procédure. Travailler avec un avocat expérimenté en matière d’expulsions, comme l’équipe de propriétaires et de locataires d’Osbornes, peut garantir que la procédure se déroule sans heurts et de manière efficace, en évitant des retards coûteux.

Projet de suppression des notifications au titre de l’Article 21

Le gouvernement prévoit d’abolir les expulsions en vertu de l’Article 21. Si le projet de loi sur la réforme des loyers est adopté dans sa forme actuelle, les propriétaires seront tenus de donner une raison valable pour l’expulsion et de signifier un avis en vertu d’un Article 8 nouvellement formulé. L’article 8 permettrait aux propriétaires d’expulser un locataire dans des circonstances « raisonnables », à savoir :

• Les arriérés de loyer
• Les dommages aux biens
• Un comportement antisocial
• Le propriétaire souhaite vendre son bien
• Le propriétaire veut emménager (ou faire emménager un membre de sa famille)

Pour plus d’informations sur les projets d’abolition des expulsions en vertu de l’Article 21, consultez notre article intitulé « Fin des expulsions sans faute ».

Il n’y a aucune garantie que ces changements deviendront des lois et aucun calendrier n’a été fixé pour leur mise en œuvre. Toutefois, si vous êtes propriétaire et que vous devez prendre possession de votre bien dans un avenir proche, le moment est peut-être venu de réfléchir aux options qui s’offrent à vous pour signifier un avis en vertu de l’Article 21.

Nos avocats proposent un appel gratuit et sans obligation et seront heureux de discuter de votre situation.

Comment nous pouvons vous aider

L’article 21 offre aux propriétaires un moyen plus facile d’obtenir la possession de leurs biens, mais la procédure doit toujours faire l’objet d’une attention particulière. La loi protège les droits des locataires et n’autorise pas les expulsions par auto-assistance. Osbornes Law peut conseiller à la fois les propriétaires et les locataires qui sont confrontés à la fin d’une location et à des problèmes de possession – n’hésitez pas à nous contacter.

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