Expulsion d’un locataire

Tout propriétaire souhaiterait ne pas avoir à s’y soumettre. Il est essentiel de comprendre les procédures, les droits de vos locataires et les motifs disponibles pour les expulser. Si la bonne procédure n’est pas suivie ou si les bons motifs ne sont pas invoqués, la procédure peut devenir cauchemardesque et entraîner des coûts, des retards ou des plaintes pour expulsions illégales. Ce guide vise à fournir une vue d’ensemble de la procédure d’expulsion au Royaume-Uni.

Les motifs légaux d’expulsion

La loi britannique exige une base juridique pour vous permettre d’expulser vos locataires. Les motifs les plus courants sont la violation du contrat de location, le non-paiement du loyer, l’expiration de la durée déterminée ou le souhait du propriétaire de vendre le bien.

La procédure à suivre dépend du type de location, qui est généralement une location à court terme assurée (AST) ou une location réglementée.

Les deux principales procédures légales d’expulsion des locataires sont les suivantes :

• Article 8 : lorsque les locataires ont enfreint le contrat de location en ne payant pas le loyer ou en causant des nuisances, par exemple. L’Article 8 doit s’appuyer sur le motif juridique prescrit par la loi sur le logement de 1988.

• Article 21 : lorsque la durée fixe de la location est arrivée à son terme et que le propriétaire n’a pas de raison particulière, tant que les contrats de location et les exigences légales sont respectés. Cette procédure est connue sous le nom d’« expulsion sans faute » et des changements sont en cours pour faire en sorte que cette procédure ne soit plus disponible et que la possession ne puisse être obtenue que sur la base d’un motif spécifique.

Avis en vertu de l’Article 8 : lorsque les locataires n’ont pas respecté le contrat de location

Comme indiqué plus haut, un avis en vertu de l’Article 8 est signifié lorsque les locataires n’ont pas respecté leur contrat de location. Il peut s’agir d’un défaut de paiement du loyer, d’une dégradation du bien ou d’une nuisance.

Les motifs justifiant un avis en vertu de l’Article 8 sont énumérés dans l’Annexe 2 de la loi sur le logement de 1988. Certains motifs sont obligatoires, ce qui signifie que le Tribunal doit ordonner la possession du logement s’ils sont invoqués. D’autres sont discrétionnaires et donc laissés à l’appréciation du Tribunal. Il s’agit notamment des motifs suivants :

• Les arriérés de loyer : Motifs 8, 10 et 11, par exemple lorsque les locataires ont deux mois d’arriérés de loyer.
• Les dommages causés à la propriété : Motif 13.
• Un comportement antisocial : Motifs 12 et 14.
• La violation des conditions de location : Motifs 12 et 15.

Le délai de préavis peut varier en fonction des motifs invoqués pour demander l’expulsion. Pour les arriérés de loyer, la période de préavis peut être aussi courte que deux semaines, tandis que d’autres motifs peuvent nécessiter des périodes de préavis plus longues.

Si les locataires restent dans le logement à l’expiration du délai de préavis, les propriétaires peuvent saisir le Tribunal pour obtenir la possession du logement.

Avis en vertu de l’Article 21 : expulsions sans faute

Un avis en vertu de l’Article 21 est généralement signifié lorsque la durée de la location a expiré. Il s’agit d’un avis d’expulsion « sans faute » qui comporte des exigences strictes, notamment en ce qui concerne :

• La protection du dépôt de garantie : si une caution a été déposée, elle doit être protégée dans un système approuvé par le gouvernement dans les 30 jours suivant sa réception.
• La fourniture au locataire des documents requis, à savoir un certificat de performance énergétique (EPC), un certificat de sécurité pour le gaz et le guide « Comment louer » au début de la location.
• L’utilisation du bon formulaire d’avis : un avis en vertu de l’Article 21 doit être délivré en utilisant le formulaire prescrit
• Pas pendant la durée du bail : en général, les avis en vertu de l’Article 21 sont délivrés à la fin de la durée du bail ou au cours d’un bail glissant.
• Le fait de ne pas facturer de frais illégaux : en vertu du Tenant Fees Act 2019, l’Article 21 ne peut pas être utilisé si des frais illégaux ont été facturés aux locataires, par exemple des frais de référence.

La période de préavis minimale pour un avis de l’Article 21 est de deux mois.

Un avis en vertu de l’Article 21 est valable pendant six mois. Si une action en justice n’est pas engagée au cours de cette période, l’avis expirera. Si elle expire, le propriétaire peut être amené à signifier un nouvel avis en vertu de l’Article 21.

Ordonnances de possession au Tribunal

Si les locataires ne quittent pas les lieux à l’issue de la période de préavis, le propriétaire doit demander une ordonnance de possession au Tribunal. Il existe deux types d’ordonnances de possession :

• L’Ordonnance de possession standard : le propriétaire demande la prise de possession par le biais d’une audience au Tribunal. Le locataire a la possibilité de contester l’expulsion.
• L’Ordonnance de possession accélérée : en cas d’expulsion en vertu de l’Article 21. Il s’agit d’une procédure plus rapide si les documents nécessaires ont été déposés et s’il n’y a pas d’audience au Tribunal.

Si le Tribunal accorde la possession, les locataires sont tenus de quitter les lieux à une date précise. S’ils ne s’exécutent pas, le propriétaire peut demander l’exécution de l’ordonnance de possession par le biais d’un mandat de prise de possession, ce qui permet à l’huissier de justice d’expulser les locataires de la propriété.

Droits du locataire

Les propriétaires doivent être extrêmement attentifs à suivre les bonnes procédures et à utiliser des avis valables lorsqu’ils expulsent des locataires. Ils ne doivent pas les expulser sans décision de justice, ne doivent pas changer les serrures ni harceler les locataires pour qu’ils quittent les lieux.

La loi sur la déréglementation de 2015 stipule que les propriétaires ne peuvent pas signifier un avis en vertu de l’Article 21 si les locataires se sont plaints que le logement était délabré et que le conseil municipal a émis un avis d’amélioration.

Bonnes pratiques pour les propriétaires

Les bonnes pratiques et l’emploi d’avocats compétents peuvent garantir des procédures sans heurts pour les propriétaires qui souhaitent expulser leurs locataires :

• La tenue de registres : tenez un journal de toutes les interactions avec les locataires, et documentez les paiements de loyer, ainsi que toute violation du contrat de location.
• Les inspections : des inspections régulières de la propriété permettent d’identifier les problèmes à un stade précoce, de garantir le maintien de la location et de documenter les preuves si l’expulsion est nécessaire.
• Le maintien d’une bonne relation avec les locataires permet d’éviter des procédures judiciaires longues et coûteuses.
• Le recours à des avocats réputés qui connaissent les bonnes procédures, se tiennent au courant de la législation et peuvent vous aider dans ces moments difficiles.

Si un locataire reste sur votre propriété sans autorisation après la fin de son bail, il peut tenter d’en revendiquer la propriété par le biais d’une possession indésirable, ce qui est une question distincte pour laquelle nous pouvons vous aider.

Projet de loi sur la réforme du logement

Le projet de loi sur la réforme du logement vise à éviter les expulsions « sans faute ». Le projet de loi comprend également des propositions visant à renforcer les droits des locataires et à introduire des normes plus strictes pour les locations. S’il est appliqué, le droit des propriétaires pourrait être sérieusement affecté. Il est donc essentiel d’être correctement conseillé sur les procédures à suivre.

Comment nous pouvons vous aider

Les procédures d’expulsion sont très réglementées afin de protéger les droits des locataires et de prévenir les expulsions illégales. Osbornes Law peut conseiller les propriétaires et les aider dans ces moments difficiles en s’assurant que les bonnes procédures sont suivies et que les locataires sont expulsés conformément à la loi. N’hésitez pas à contacter nos experts en expulsions si vous êtes confronté à des locataires qui ne respectent pas leur contrat de location ou si vous souhaitez obtenir la possession du logement à la fin d’un contrat de location à durée déterminée.

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