Servitude de droit de passage

Qu’est-ce qu’une servitude de passage?

Une servitude de passage est un type de servitude qui accorde à son détenteur le droit de traverser une propriété appartenant à quelqu’un d’autre. Ce droit est généralement établi pour permettre l’accès à un terrain afin d’atteindre un autre endroit, tel qu’une route, un chemin public ou une autre propriété. Les servitudes de passage peuvent être :

• des servitudes publiques qui permettent au public d’accéder à des sentiers ou à des routes
• des servitudes privées, qui donnent à des personnes ou à des organisations spécifiques le droit d’accéder à une propriété privée ou à des locaux commerciaux.

Comment les servitudes de passage sont-elles créées?

Une servitude peut être créée par :

• une concession expresse, ce qui signifie qu’elle sera consignée dans un document juridique
• prescription, ce qui signifie qu’une personne a exercé le droit de manière continue pendant une période d’au moins 20 ans. Par exemple, si un voisin traverse votre jardin pour sortir ses poubelles chaque semaine depuis 20 ans, le droit de passage peut devenir légitime du fait de cette longue utilisation
• nécessité, par exemple, les tribunaux concluent généralement à l’existence d’un droit de passage s’il n’y a pas d’autre moyen pour un propriétaire d’accéder à une voie publique.

Ces questions sont rarement simples et il est conseillé de demander un avis juridique dès que possible. Nous pouvons vous aider à déterminer l’étendue de la servitude et à trouver une solution qui vous convienne.

Qu’est-ce qu’un litige relatif à une servitude de passage?

Les servitudes font régulièrement l’objet de litiges et les clients viennent nous voir pour toutes sortes de problèmes. Par exemple, un propriétaire peut souhaiter installer un portail en travers du droit de passage, ce qui est souvent possible à condition qu’une clé soit fournie. Les promoteurs immobiliers peuvent être confrontés à des problèmes complexes liés à des servitudes multiples qui doivent être détournées pour permettre la construction.

Il sera tout d’abord impératif de déterminer si vous pouvez encore utiliser votre droit de passage et, dans l’affirmative, s’il est encore utilisé dans la mesure du possible. Nous aurons besoin de détails sur la manière dont il est utilisé et à quelle fréquence.

Si le droit de passage n’a pas été perdu et que l’on considère qu’il y a eu interférence du droit de passage, les recours possibles sont les suivants :

Déclarations

Souvent, tout ce dont le demandeur a besoin, c’est d’une déclaration du Tribunal confirmant l’existence et définissant l’étendue du droit de passage. Bien que des dommages-intérêts puissent également être demandés en raison de l’interférence, le demandeur a besoin de certitude pour pouvoir utiliser la servitude en toute confiance à l’avenir. Les déclarations sont un recours discrétionnaire et sont considérées par les tribunaux comme un moyen utile de confirmer les droits et les devoirs des parties respectives (souvent sans qu’il soit nécessaire de pénaliser la partie qui transgresse par une injonction ou des dommages-intérêts).

Injonctions

Le pire des problèmes rencontrés est le risque d’injonction. Ce risque survient généralement lorsqu’un propriétaire interfère avec une servitude, par exemple en construisant sur le droit de passage d’une personne sans lui proposer d’itinéraire alternatif ni l’indemniser. Une injonction interrompra les travaux de construction, ce qui pourrait coûter beaucoup d’argent.

Les injonctions sont des mesures correctives équitables qui peuvent être accordées à la discrétion de la Tribunal. Une injonction ne lie que les parties à la procédure et non leurs ayants droit, mais la violation d’une injonction constitue un outrage au tribunal. Toutefois, une injonction ne sera pas accordée si des dommages-intérêts constituent une réparation adéquate.

S’il y a eu un retard dans l’action, il est possible que la Tribunal considère ce retard comme un obstacle à l’octroi d’une injonction. Toutefois, le retard seul ne suffit pas à empêcher un demandeur d’obtenir une injonction. La conséquence du retard doit être qu’il serait injuste pour le tribunal d’accorder une injonction, généralement parce que le défendeur a modifié sa position à son détriment en raison du retard. Il convient d’examiner les faits et circonstances spécifiques de l’affaire.

Dommages et intérêts

Les dommages-intérêts pour nuisance sont évalués afin d’indemniser le demandeur pour le préjudice réellement subi du fait des actions du défendeur. Si le demandeur n’a subi aucune perte, il ne peut obtenir que des dommages-intérêts symboliques.

Abattement

Il existe des principes généraux et limités de common law selon lesquels une partie est autorisée à pénétrer sur le terrain d’une autre partie afin de mettre fin à une interférence C’est ce que l’on appelle l’abattement et cela signifie qu’une partie aurait alors le droit de pénétrer sur le terrain et de supprimer l’interférence. Toutefois, il est important que vous preniez conseil avant d’entreprendre de telles démarches, car cela pourrait simplement envenimer la situation.

Comment empêcher un voisin d’abuser de son droit de passage?

Si vous souhaitez restreindre, empêcher un voisin d’abuser de son droit de passage ou modifier une servitude pour quelque raison que ce soit, adressez-vous à notre équipe d’experts. Il est important de mettre en place les dispositions légales adéquates pour ne pas s’exposer à des poursuites judiciaires.

La loi sur les servitudes de passage est à la fois vaste et complexe. Souvent, il faut remonter à l’histoire pour savoir qui a utilisé la terre, pourquoi et pendant combien de temps. Il peut également y avoir des problèmes d’utilisation excessive à prendre en considération, par exemple lorsqu’une allée destinée à l’accès d’une maison individuelle est maintenant utilisée par un nouveau lotissement.

Le point de départ consiste à négocier avec l’autre partie pour convenir d’une ligne de conduite. Cette démarche ne doit être entreprise qu’après avoir pris l’avis d’un juriste spécialisé. Votre avocat travaillera avec vous pour s’assurer que tout le monde bénéficie des droits légaux appropriés et que le propriétaire n’est pas injustement limité dans ce qu’il peut faire avec le bien.

Si nous ne parvenons pas à résoudre le litige à l’amiable, nous défendrons votre cause devant les tribunaux. Nous veillons également à ce que tout accord soit enregistré au cadastre afin de protéger vos droits pour l’avenir.

Jurisprudence en matière de droit de passage

Ceci est important car la jurisprudence suggère qu’un droit de passage, même s’il a été spécifiquement accordé, peut être considéré comme caduc si aucune action n’a été entreprise.

Dans ce cas, un voisin s’est vu accorder en 1980 une servitude lui permettant d’accéder à un sentier longeant une bande de terrain appartenant à un autre voisin. Cette servitude a remplacé un droit de passage antérieur qui avait été expressément accordé.

En 1999, la bande de terre était utilisée comme parking, et le propriétaire avait enlevé la plus grande partie du sentier et refait le revêtement de la zone. Le voisin bénéficiant de la servitude n’a pas émis d’objection à ces modifications. Plus tard, les deux propriétés ont été vendues. Les nouveaux propriétaires de la propriété bénéficiant de la servitude ont demandé une injonction pour rétablir leur accès et empêcher le stationnement de voitures sur la bande de terre.

Leur argument n’a pas été retenu parce que le propriétaire précédent de leur propriété n’avait pris aucune mesure pour empêcher le propriétaire foncier de violer les conditions de la servitude pendant une longue période. Par conséquent, la servitude, bien qu’inscrite dans les actes de propriété, n’était plus opposable. L’affaire a été jugée au motif que le voisin qui avait bénéficié de la servitude avait permis au propriétaire de l’empêcher d’exercer son droit. Par conséquent, en vertu du principe juridique de l’estoppel, ils étaient empêchés d’invoquer ce droit.
Il a été jugé inéquitable qu’un nouveau propriétaire se prévale d’un droit que le propriétaire précédent n’a pas fait valoir, le propriétaire ayant été amené à croire, par l’inaction de son prédécesseur, que le droit ne serait pas fait valoir.

Services d’experts en matière de droit de passage

Les avocats d’Osbornes spécialisés dans les litiges immobiliers ont quatre décennies d’expérience en matière de droits de passage et de litiges d’accès complexes pour les propriétés résidentielles et commerciales. Nous aidons les propriétaires, les investisseurs immobiliers, les promoteurs immobiliers et les entreprises privées et publiques de toutes tailles à résoudre rapidement les litiges relatifs aux droits de passage, en proposant des solutions pratiques qui vous permettent d’atteindre vos objectifs.

Une servitude est le droit de pénétrer ou d’utiliser la propriété d’autrui dans un but précis. Le droit peut être inscrit dans le titre de propriété, ou il peut être acquis au fil des décennies, simplement en exerçant régulièrement ce droit. Parfois, une entreprise ou un particulier ne se rendra même pas compte que sa propriété est soumise à une servitude jusqu’à ce qu’il voie un flot continu de randonneurs marcher sur son terrain ou un voisin garer un véhicule sur son allée.

Nous fournissons des conseils avisés pour un large éventail de litiges relatifs aux servitudes de passage, notamment :

• Enquête sur l’existence d’une servitude
• Conseils sur les conditions liées à une servitude
• Injonctions pour empêcher quelqu’un d’interférer avec une servitude
• Action en justice pour empêcher une personne d’utiliser une servitude de manière excessive
• Le fait d’obliger quelqu’un à réparer et à entretenir un droit de passage
• Extinction des servitudes
• Modification du tracé des droits de passage

Si vous estimez que quelqu’un utilise votre terrain de manière illégale ou que vos voisins ne vous permettent pas d’exercer une servitude sur leur terrain, nous pouvons vous aider. Nos experts en litiges immobiliers sont des spécialistes dans ce domaine. Nous pouvons vous aider à résoudre votre litige de manière efficace et, le cas échéant, à obtenir une indemnisation pour toute perte subie du fait d’une personne ayant porté atteinte à vos droits.

Pourquoi choisir Osbornes pour résoudre votre conflit de droit de passage ?

Osbornes dispose d’un département de contentieux immobilier très performant et nos experts internes peuvent agir rapidement pour protéger vos intérêts, en vous guidant dans ce domaine complexe du droit dans un langage simple. Nous sommes :

• Réglementé et contrôlé par l’Autorité de régulation des avocats
• Membres de l’Association du contentieux de la propriété démontrant les meilleures pratiques et l’expertise technique dans ce domaine
• Classé parmi les meilleurs cabinets d’avocats du Times
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